应用不动产单元号来提升不动产交易税收治理水平

不动产交易环节涉及多种税费的申报缴纳，其税收征管的核心是对交易不动产交易价格的评估以及特定情形下的核定征收。但由于不动产涉税涉费信息共享及应用程度不高，现实中利用“阴阳合同”、伪造涉税资料等逃避或少缴税款的情况时有发生。

要提升不动产交易税收治理水平，必须实现部门之间不动产交易数据的互通共享，从而构建全面、实时、科学的不动产交易价格评估和核定系统。鉴于不动产单元号是不动产的唯一标识码，笔者建议以其作为数据互通共享的关键信息和重要纽带。

现行不动产交易税收征管存在的问题

税务部门通过委托第三方评估机构，在建立动态不动产评估价格数据库的基础上，建设不动产交易价格核定系统（以下简称“核价系统”）。现行不动产交易核税时，按申报交易价格与评估价“孰高”原则确定计税依据，当交易价低于评估价格又无正当理由时，税务机关依法按评估价格核定征收。实践中，受诸多因素影响，不动产交易税收征管距离“精确执法、精细服务、精准监管、精诚共治”的“四精”目标仍有一定差距，主要体现为：

税收执法确定性仍需加强。税务部门对不动产交易计税价格的核定准确性受到以下因素影响：

♦一是评估机构采用抽样典型不动产的方式，得出评税单元（一般为楼幢）的基准价格，再利用预设的评估模型以及特定交易不动产的面积、朝向、楼层等参数对基准价格进行调整。在“基准+修正”评估方式下，基准价格、评估模型、修正参数等因素，都可能造成评估价格与市场价格较大偏差。

♦二是核价系统中外采的不动产基础数据未精确到户，与不动产的产籍信息无法一一准确对应，核价时要通过地址搜索，人工关联匹配进行确认。人工匹配确认方式自由裁量空间大、出错概率高，对外易产生纳税争议以及税费流失风险，对内也容易发生税收执法风险，甚至廉政风险。

税费服务高效智能化有待提高。税务部门与各部门之间的不动产信息共享不及时造成核价系统内的部分新建房源以及老旧房源数据缺失。另外，不动产交易自然人纳税人居多，是否享受税收优惠政策需要税务部门人工审核确认。核价系统数据的缺失、更新的滞后以及对纳税人个性化服务需求的忽视，影响了办税智能化、便利化以及纳税人满意度的提升。

税务风险监管机制有待健全。实践中，税收风险的监管机制以及精准防控征管手段有待健全，尤其是以“数据集成+优质服务+提醒纠错+依法查处”为主要内容的自然人税费服务与监管体系存在缺失。比如，对利用“阴阳合同”甚至伪造涉税资料逃避缴纳税款的自然人纳税人，缺少实质性的税收强制措施。

税收数据共享应用有待拓宽。

♦一方面税务部门与相关部门之间信息共享的常态化、制度化机制还未建立，无法准确、及时获取必要的涉税涉费数据。

♦另一方面，不动产涉税涉费数据颗粒度较粗，税务部门尚未形成有价值的税收大数据。

应用不动产单元号落实落细“四精”要求

2022年1月7日《国家税务总局自然资源部关于进一步深化信息共享便利不动产登记和办税的通知》（税总财行发〔2022〕1号）明确要求，“2022年底，全国所有市县税务部门和自然资源主管部门应实现不动产登记涉税业务的全流程信息实时共享”。不动产单元号由自然资源和规划部门按照《不动产单元设定与代码编制规则》，采用行政区划、地籍区、地籍子区、宗地（宗海）特征码、宗地（宗海）顺序号、定着物特征码及定着物单元编号七层28位层次结构进行编制。税务部门可利用不动产单元号作为“关联主键”，加强与各部门的信息共享和数据交换，落实《关于进一步深化税收征管改革的意见》有关“四精”要求，深入推进不动产交易涉税涉费征管改革。

施行精确执法。基于不动产单元号可优化不动产交易价格核定和办税系统，实现“确定数据+机器自动匹配”。♦一是评估方式更精准。通过不动产单元号，实现不动产数据匹配关联到户，根据不同的特征属性，从城市、楼盘到楼层、面积、朝向等必要涉税涉费信息全面归集，有利于实现“一房一价”的精准式评估。♦二是评估价格更精确。对由于特定因素和条件导致价格偏离市场较大的特异房产，比如景观、采光、跃层或复式等，由专家经验赋值，在核价系统中进行调整，使评估价格更精确。

实现精细服务。用不动产单元号代替网签合同编号，关联不动产交易、税款征收、确权登记等各项业务。住建部门实时将不动产产籍信息、交易信息传递给税务部门和资源规划部门；税务部门用不动产单元号匹配评估价格数据库，征收相关税费，并将完税信息传递给资源规划部门；资源规划部门根据不动产交易信息和完税信息，进行不动产的确权、变更和登记。在此基础上，实现办税服务向“申报数据预填，税收优惠同享”转变，提升税费服务精细化水平。

强化精准监管。利用不动产单元号将不动产的全生命周期纳入税收监管，包括不动产历史交易记录、不动产评估记录以及完税信息记录。

♦一是不动产交易情况。完整记录每宗不动产历次交易信息，如交易时间、交易价格等，对不动产的交易情况形成完整的税收监管链条。

♦二是不动产价格评估情况。完整记录存量不动产一定时点的评估价格，准确反映存量不动产的价格变化，形成有价值的税收数据。

♦三是不动产完税情况。完整记录每宗不动产历次完税情况，包括税收要素信息、资料信息以及人员信息。定期将上述三类数据进行风险比对，便于房地产交易管理的税收风险防控，最大限度地降低税收流失风险。

拓展精诚共治。

♦一是创新共享模式。税务部门以不动产单元号归集不动产的产籍、权利和交易等信息，有利于在不动产一体化管理领域，形成以“征税对象”为核心的征管新模式。

♦二是推动全量共享。税务部门通过不动产单元号把获取的全量不动产登记信息，转化成“税源信息”，提高税收预测的准确度。

♦三是强化全周期共享。用不动产单元号将不动产从土地出让开始纳入税收监管，确保不动产“全生命周期”内各项业务“一码并联”，便于查询、追溯，有利于不动产一体化管理。

应用不动产单元号提升不动产交易税收治理水平

加强对不动产税收大数据的共享应用。以不动产单元号为“关联主键”，通过交换、整合、挖掘不动产涉税涉费信息，增加新的应用场景，在加强征管能力、依法治税、提升纳税服务等方面产生新的价值。

♦一是加强税务部门与相关部门常态化、制度化数据共享协调机制，保障及时准确获取不动产税收大数据。

♦二是提升数据“变现能力”，通过“跨域并联”产生更高的价值，在不动产交易中，运用大数据精准向纳税人推送优惠政策信息以及纳税提醒等，提供个性化纳税服务。

♦三是开展多层次的不动产税收大数据分析，为政府在房地产行业经济运行研判和宏观决策方面提供支持。

建立科学的不动产价格核定机制。准确评估不动产的价格是提升不动产税收治理水平的关键点，建立动态化、实时性、精准式的不动产价格核定机制。

♦一是以专业机构评估为基础。为保证第三方来源数据的准确性，可采用招投标方式，根据评估样本做出评估价和市场交易价的差异度以及离散程度，择优选取不动产价格评估机构。

♦二是以智能算法估价为核心。根据不动产的基准价以及市场可比交易价，结合不动产数据参数，利用关联规则、决策树、聚类等大数据算法，对估价系统内全量不动产，按时点生成高精准度、高频更新的“一房一价”。

♦三是以特殊修正为补充。因政策调整、自然灾害、意外事故、违法犯罪等因素导致对特定不动产的市场估价产生重大影响的，税务部门可按规定的流程和方式，及时修正不动产评估价格，避免因评估价格差异性较大而产生纳税争议。

优化改造税务信息系统。在做好顶层设计和统筹规划的前提下，优化相关税务信息系统。

♦一是不动产价格评估系统。首先，以不动产单元号作为评估系统的数据标准，重塑系统的底层数据结构，统一数据采集要求、更新方式，做好缺失数据的补录、差异数据的调整；其次，将多来源获取的不动产涉税数据进行装载、清洗、存储和管理，形成适用于不同场景的不动产涉税大数据；再次，研究应用大数据智能算法，对全量不动产进行自动价格评估；最后，发挥数据优势，为税务部门履行调整、监管、审计等职能，提供相应的查询统计、任务流、审计指标、痕迹管理等功能。

♦二是不动产办税系统。基于不动产价格精准核定和自动匹配的条件，对不动产交易涉税涉费业务进行流程再造，实现线上线下、政务内网外网统一。

♦三是外部门数据共享接口。厘清并细化税务和相关部门的数据需求和应用场景，按“最小化授权”原则选取数据共享的范围以及接口方式，确保数据安全。

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